Пусть тревожатся соседи

Лаурис Цеплитис, сертифицированный специалист Латвийской ассоциации недвижимости (LANĪDA)
Самый ходовой товар в центре Риги – компактные квартиры. Инвестировать разумно именно в них, а вот просторные предложения вторичного рынка не могут обеспечить хорошую отдачу. Ну и если инвестор выбирает между Ригой и Юрмалой, то столичные объекты выглядят более привлекательными в плане круглогодичного арендного спроса.
В бизнесе недвижимости я второй десяток лет. Девять из них проработал в одной известной латвийской компании – и вот второй год нахожусь, так сказать, в индивидуальном профессиональном плавании. Специализация – коммерческая недвижимость и резиденции. По географии – преимущественно в Риге и Юрмале. Однако многое зависит от пожеланий клиентов. Для тех, с кем сотрудничаю давно, занимаюсь продажей и поиском недвижимости, в том числе и в регионах.
Размеренность или, если хотите, штиль мы сегодня чувствуем в сегменте столичного жилья стоимостью дороже 200 000-250 000 евро. Сделки есть, но их немного. У меня самого в этом году была продажа квартиры в центре за 350 000 евро. Только это исключение из правил, а не какая-то тенденция. Сделка носила эмоциональный характер: человеку очень захотелось именно эту недвижимость. Покупатель был местный, который до этого жил в рижском микрорайоне в доме 119-й серии, а для покупки привлёк ипотечный кредит. Как потом он признавался, реализовал свою мечту. Такой эмоциональный подход абсолютно нетипичен для нынешнего рынка. Несмотря на то что на рынке вторичного жилья центра Риги сегодня представлены весьма и весьма интересные цены. Вот только значительная часть предлагаемого фонда – слишком просторная по площади. В последние годы клиентов мало интересует этот продукт.

В моём портфеле продаваемых объектов довольно давно находится квартира площадью около 200 кв. м и ценой 275 000 евро. Если пересчитывать на единицу площади, то получается по 1 375 евро за кв. м. Согласитесь, это интересная цифра, но продажи так и нет. Клиенты периодически приходят на показы и сами же признаются: предложение аналогичного товара сейчас весьма обширное. И люди ищут тех владельцев, у кого имеются какие-то финансовые проблемы, и кто соглашается идти на дополнительные уступки.

В последние годы самый ходовой товар в центре Риги – компактные квартиры. Их берут для двух целей: как инвестиционный продукт для последующей сдачи в аренду и как место для проживания молодой семьи или одиноких людей. Адекватные предложения уходят почти моментально. Что они представляют собой? Обычно это квартиры на периферии центра площадью около 30 кв. м или менее и ценой около 30 000 евро или немногим дороже. Дополнительный спрос на них формируют и клиенты из регионов Латвии – сложившиеся бизнесмены, которые покупают жилье в Риге для своих детей, поступивших учиться в высшие учебные заведения. Деньги у людей есть, вот они и берут недвижимость с прицелом на пять-шесть лет. Если квартира вдруг больше не понадобится, то спокойно продадут её с выгодой для себя или сдадут в аренду.

В качестве положительного примера приведу такой: три года назад помог клиентке взять за 21 500 евро небольшую рижскую квартиру в доме в районе Брасловского моста. И вот недавно без каких-либо вложений её продали почти на 10 000 евро дороже. Бывшая владелица довольна! Новый собственник (также мой клиент) тут же сделал ремонт за 3 500 евро и сдал квартиру в аренду за 280 евро в месяц. Показатель отдачи выше 9,5% годовых! То есть и здесь полный позитив!

Маленькие (до 35 кв. м) отремонтированные квартиры сдаются в аренду очень быстро! Обычно уходят с рынка за неделю. С большими квартирами, сужу по личному опыту, как при продаже, так и при поиске арендаторов возникают проблемы. Для просторных апартаментов в 170 кв. м в центре Риги с видом на Верманский парк пришлось искать постояльцев восемь месяцев, пока не опустили цену до 1 300 евро в месяц. Другая история: квартира 200 кв. м на ул. Пулквежа Бриежа. В былые годы она была интересна сотрудникам посольств и спокойно арендовалась за 1 600-1 700 евро в месяц. В 2019 году получили арендатора после того, как спустились до 1 100 евро в месяц.

Причин такого положения дел несколько. Одна из ключевых: владельцы арендного жилья на вторичном рынке не вкладываются в ремонт и обновление. Как следствие, отделка и обстановка внутри квартиры выглядят изношенными. Одновременно в центре Риги значительно расширилось предложение жилья в новых проектах, где продажи идут не столь хорошо, как хотелось бы. А клиенты, которые могут позволить себе арендовать квартиры дороже 1 200 евро в месяц, весьма требовательные. Это в недорогую однокомнатную квартиру можно найти постояльца при любом её состоянии. С просторной квартирой в центре Риги такой фокус не пройдёт. Поэтому и инвестировать в покупку больших квартир с целью их сдачи в аренду, как мне кажется, финансово нелогично. Маленькие варианты обеспечат гораздо большую отдачу, в том числе и потому, что интересны большей аудитории потенциальных арендаторов. Это общемировая тенденция.
В сегменте серийного жилья микрорайонов столицы Латвии в последний год всё довольно ровно. Покупки происходят на уровне, близком к 1 000 евро за кв. м. В то же время имеется масса переоценённого предложения, чьи продавцы замахиваются на 1 300-1 400 евро за кв. м. Такими объектами даже не вижу смысла заниматься – их не продать. Напрасно потратишь свою энергию, силы и время. Ценовой тренд в серийном сегменте – абсолютная стабилизация с минимальными корректирующими колебаниями, пусть иногда даже и в отрицательную сторону.

Высокий интерес вижу к частным домам, но к готовым. Вокруг Риги, в том же Марупе, есть довольно много недоделанных строений. И цена на них хорошая, но люди боятся или не горят желанием заниматься ремонтом.

Анализ клиентов показывает, что молодые покупатели жилья чаще всего выходят на сделки с кредитами, а вот старшее поколение – со своими накоплениями. Многие из последних что-то продали, и сейчас им стал интересен другой объект. Только что в Тукумском крае продал дом за 25 000 евро. Так его покупатели – пожилая пара, пенсионеры. Сказали, что на старости лет захотелось пожить в своём доме. Отмечу, что покупатели, у которых есть финансовые средства и которым не требуется банковское плечо, безусловно, чувствуют свою значимость и стараются доминировать в сделках. Пробуют называть свою цену. Особенно в дорогом сегменте.
Если говорить о Юрмале, то в моей практике чаще всего здесь покупают что-то недорогое. На крупное замахиваются редко и к вопросу выбора недвижимости подходят разумно. Недавно один клиент взял себе половину дома на речной стороне Дзинтари за 55 000 евро. Пусть там и потребуется капитальный ремонт, вложения в который могут достичь аналогичной цифры. Но суммарно это будет около 100 000 евро. Это та цифра, которая фигурирует в большей части запросов, получаемых мною от клиентов. Как от местных, так и от иностранцев. Люди хотят жилье на лето, которое не тяготило бы их карман коммунальными расходами в зимний период.

Безусловно, в Юрмале продолжают встречаться объекты с космическими ценами. Тем не менее это происходит всё реже. Мотивированные на сделку владельцы становятся рассудительнее и подстраиваются под спрос. Есть те, кто сетует, что когда-то купил задорого, и им трудно опускаться в цене. Но что тут поделать! Тогда ситуация была иной. Так и с покупателями: им также следует соблюсти баланс. Разумеется, все хотят в Юрмале подешевле и то и дело говорят: «Ой, это дорого!» Спрашиваю: «Почему дорого?» Ответ: «А у нас столько денег нет!» Объясняю им: частный дом в Юрмале дешевле стоить и не может. Вы посчитайте, во сколько обойдётся купить участок, во сколько – провести коммуникации. Сколько времени, нервов и трудов съест строительство. Без расчёта на 1 000 евро за кв. м строительства нового дома нет смысла даже входить в этот процесс. И это если вы сами будете контролировать процесс. Если строить станет фирма, то нужно нацеливаться на 1 300-1 400 евро за кв. м. И так не только в Юрмале, но и в Риге, под Ригой или в Елгаве.
Был случай, когда клиентка входила в проект строительства частного дома с обещанной себестоимостью в 750 евро за кв. м. В итоге по прошествии полутора лет и завершении всего процесса весной 2019 года всё вылилось в ту самую 1 000 евро за кв. м. И это в доме, который не претендует на какой-то особо престижный статус.
Юрмала прекрасна, если вы покупаете здесь недвижимость для себя либо для летнего отдыха. А вот если инвестор желает получать высокий уровень отдачи круглый год, то на латвийском курорте найдётся немного проектов, способных её обеспечить. В такой ситуации рекомендую обращать повышенное внимание на Ригу. Здесь и риски меньше, и спрос активнее. Но иностранным инвесторам очень важно понимать чёткую цель своих вложений и то, как будет использоваться недвижимость. Одно дело, если её покупают для получения ВНЖ, другое – если хотят сдавать, но и сами время от времени приезжать, и третье – если нужно сдать на круглый год. Это всё будут разные объекты.

Больной вопрос с иностранцами – проверка легальности происхождения денег. Из-за этого срываются сделки: часто требования AML (Anti-money laundering software, программа борьбы с отмыванием денег) оказываются неадекватными с точки зрения нормального бизнеса. Была ситуация, когда наши бывшие соотечественники, проживающие в США и имеющие там свою медицинскую клинику, захотели купить в Юрмале дом за полмиллиона евро. Банк запросил от них подтверждение происхождения средств. Те прислали распечатку со счетов компании и документы, подтверждающие их владение бизнесом. Латвийский банк запросил дополнительно договоры с партнёрами, перечислявшими им деньги. Покупатель удивился: в таком случае ему пришлось бы с каждым своим партнёром согласовывать разрешение на обнародование договоров о сотрудничестве. Это хлопотно и доставило бы неудобство партнерам. Поэтому они сказали, что настолько им этот дом не нужен. Спасибо всем, сделка отменяется!

Плохо, что кто-то один из иностранных покупателей обжигается, а потом начинаются разговоры – «У вас в Латвии вообще ничего нельзя купить». Можно! Если подойти ко всему правильно и грамотно!Ну и напоследок. Сейчас ходит много «пугалок» насчёт скорого кризиса. В мире – да, но, как мне кажется, в Латвии это не будет носить драматического характера. Коррекция цен в 1-3% – это не кризис. Ту недвижимость, которая удовлетворяет потребностям местных покупателей, по-прежнему будут покупать и продавать. Цены останутся стабильными, и ничего ужасного не произойдёт. Лично я полагаю, что больше тревожиться на эту тему стоит нашим соседям – литовцам и эстонцам. Ещё пару лет назад, когда они стали активно осваивать латвийский рынок, их застройщики признавались, что на их домашнем рынке цены слишком высокие и они начинают чувствовать себя некомфортно. Так за это время те цены ещё подросли, а мы пока даже их старого уровня не достигли. Так что ничего страшного не будет.