Lai uztraucas kaimiņi

Lauris Ceplītis, sertificēts speciālists Latvijas Nekustamo īpašumu asociācijas (LANĪDA)

 

Visvairāk pieprasītā prece Rīgas centrā ir kompaktie dzīvokļi. Investēt tieši tajos ir saprātīgs lēmums, bet plašie otrreizējā tirgus piedāvājumi nevar nodrošināt labu atdevi. Ja investors izvēlas starp Rīgu un Jūrmalu, tad galvaspilsētas objekti izskatās pievilcīgāki, runājot par visa gada nomas pieprasījumu.

Nekustamo īpašumu biznesā esmu vairāk nekā desmit gadu. Deviņi no tiem ir nostrādāti kādā zināmā Latvijas uzņēmumā, un, lūk, jau otro gadu es nodarbojos, tā teikt, ar individuālo profesionālo peldēšanu. Specializācija –komerciālais nekustamais īpašums un dzīvojamais fonds. Ģeogrāfija – galvenokārt Rīga un Jūrmala. Taču daudz kas ir atkarīgs no klientu vēlmēm. Tiem, ar kuriem sadarbojos jau sen, veicu nekustamā īpašuma pārdošanu un meklēšanu, tajā skaitā arī reģionos.

Mieru vai, ja vēlaties, gandrīz pilnīgu klusumu pašlaik mēs jūtam galvaspilsētas mājokļu segmentā, kas ir dārgāks par 200 000-250 000 eiro. Darījumi ir, bet to ir maz. Es pats šogad nodarbojos ar dzīvokļa pārdošanu par 350 000 eiro. Tikai tas ir izņēmums, nevis kaut kāda tendence. Darījums bija emocionāls: cilvēks ļoti gribēja tieši šo īpašumu. Pircējs bija vietējais, kurš pirms tam dzīvoja Rīgas mikrorajonā, 119.sērijas mājā, pirkumam viņš nokārtoja hipotekāro kredītu. Pēc tam viņš atzinās, ka ir īstenojis savu sapni. Šāda emocionāla attieksme ir absolūti netipiska pašreizējam tirgum. Tomēr Rīgas centra otrreizējā mājokļa tirgū šodien ir ļoti interesantas cenas. Tikai liela daļa no piedāvātajiem mājokļiem ir pārāk plaši platības ziņā. Pēdējos gados tieši tie neinteresē klientus.

Pēdējo gadu laikā vispieprasītākā prece Rīgas centrā ir kompaktie dzīvokļi. Tos izvēlas diviem mērķiem: kā investīciju turpmākai nekustamā īpašuma iznomāšanai vai kā mājvietu jaunai ģimenei vai vientuļam cilvēkam. Adekvāti piedāvājumi tiek pārdoti gandrīz zibenīgi. Kā izskatās šis piedāvājums? Parasti tie ir dzīvokļi centra perifērijā aptuveni 30 kvadrātmetru platībā vai mazāk, un tie maksā apmēram 30 000 eiro vai nedaudz dārgāk. Papildu pieprasījumu tiem veido arī klienti no Latvijas reģioniem – jaunie uzņēmēji, viņi pērk mājokli Rīgā saviem bērniem, kuri mācās augstskolās. Nauda cilvēkiem ir, un viņi ņem nekustamos īpašumus uz pieciem vai sešiem gadiem. Ja dzīvoklis vairs nebūs nepieciešams, to izdevīgi pārdos vai izīrēs.

Minēšu šādu pozitīvu piemēru: pirms trim gadiem palīdzēju klientei iegādāties par 21 500 eiro nelielu Rīgas dzīvokli kādā namā, Braslas tilta rajonā. Un nesen viņa bez jebkādiem ieguldījumiem to pārdeva gandrīz par 10 000 eiro dārgāk. Bijusī īpašniece ir apmierināta. Jaunais īpašnieks (arī mans klients) uzreiz veica remontu par 3 500 eiro un iznomāja dzīvokli par 280 eiro mēnesī. Atdeves rādītājs ir lielāks nekā 9,5% gadā! Lūk, tas ir pozitīvs piemērs!

Mazi (līdz 35 kvadrātmetriem) izremontētie dzīvokļi tiek iznomāti ļoti ātri! Parasti pazūd no tirgus nedēļas laikā. Ar lieliem dzīvokļiem, spriežot pēc personiskās pieredzes, gan tos pārdodot, gan meklējot nomniekus, rodas problēmas. Plašiem apartamentiem (apmēram170 m2 liels, Rīgas centrā, skats uz Vērmanes parku) bija jāmeklē iemītnieki astoņus mēnešus, kamēr cena netika samazināta līdz 1 300 eiro mēnesī. Cits stāsts: 200 kvadrātmetru dzīvoklis Pulkveža Brieža ielā. Senos laikos par šādu piedāvājumu interesējās vēstniecību darbinieki, un to mierīgi varēja izīrēt par 1 600 -1 700 eiro mēnesī. 2019.gadā atradām nomnieku tikai pēc tam, kad cena noslīdēja līdz 1 100 eiro mēnesī.
Visam notiekošajam ir vairāki iemesli. Viens no galvenajiem: otrreizējā tirgus nomas mājokļa īpašnieki neveic ieguldījumus remontā un atjaunošanā. Un sekas ir tādas, ka apdare un iekārtojums dzīvoklī izskatās nolietots. Vienlaikus Rīgas centrā ir ievērojami paplašinājies mājokļu piedāvājums jaunajos projektos, bet to pārdošana nav tik laba, kā gribētu. Taču klienti, kuri var atļauties īrēt dzīvokļus dārgāk par 1 200 eiro mēnesī, ir ļoti prasīgi. Lētam vienistabas dzīvoklim jebkurā tehniskajā stāvoklī vienmēr iespējams atrast īrnieku. Ar plašu Rīgas centra dzīvokli šādu triku nevar izspēlēt. Tāpēc ieguldīt naudu, pērkot lielus dzīvokļus, lai tos iznomātu, man šķiet, ir finansiāli neloģiski. Mazie dzīvokļi nodrošina daudz lielāku atdevi, tajā skaitā arī tāpēc, ka tie interesē daudz lielāku potenciālo nomnieku auditoriju. Tā ir globāla tendence.
 

Latvijas galvaspilsētas mikrorajonu sērijveida mājokļu segmentā pēdējā gada laikā viss notiek diezgan vienmērīgi. Pirkumu cena ir tuva 1 000 eiro/m2. Tajā pašā laikā ir liels daudzums pārvērtēto piedāvājumu. Pārdevēji prasa par tiem 1 300 -1 400 eiro/m2. Es pat neredzu jēgu nodarboties ar šādiem nekustamajiem īpašumiem – tos nav iespējams pārdot. Tikai veltīgs savas enerģijas, spēka un laika tēriņš. Cenu tendence sērijveida segmentā – absolūta stabilitāte ar minimālām koriģējošajām svārstībām, dažkārt pat negatīvā virzienā.
Novēroju lielu interesi par gatavām privātmājām. Ap Rīgu, tepat Mārupē, ir diezgan daudz nepabeigtu ēku. Un cena tām ir laba, taču cilvēki baidās, vai viņiem arī nav vēlēšanās nodarboties ar remontu.

Klientu analīze liecina, ka jaunākās paaudzes mājokļu pircēji visbiežāk veic darījumus, izmantojot kredītus, bet vecākā paaudze - no saviem uzkrājumiem. Daudzi no viņiem kaut ko ir pārdevuši un interesējas par citu nekustamo īpašumu. Tikko Tukuma novadā pārdevu māju par 25 000 eiro. Tās pircēji ir pāris gados, pensionāri. Viņi teica, ka vecumdienās gribot dzīvot savā mājā.

Runājot par Jūrmalu, manā praksē visbiežāk šeit pērk ko lētu. Lieli pirkumi gadās reti, un pret nekustamā īpašuma izvēli attieksme ir prātīga. Nesen viens klients iegādājās mājas pusi Dzintaros, upes pusē, par 55 000 eiro. Kaut arī tur būs nepieciešams kapitālais remonts, kurā ieguldījumi var sasniegt analoģisku skaitli. Kopā tie ir aptuveni 100 000 eiro. No klientiem − gan no vietējiem, gan ārzemniekiem − es dzirdu, ka tas ir skaitlis, kas figurē lielākajā pieprasījumu daļā. Cilvēki vēlas mājokli vasaras periodam, lai šis mājoklis neapgrūtinātu viņus ar komunālajiem izdevumiem ziemas periodā.

Darījumiem motivētākie īpašnieki kļūst gudrāki un pielāgojas pieprasījumam. Ir tādi, kuri sūdzas, ka kādreiz īpašumu nopirkuši par augstu cenu un tagad ir grūti samazināt cenu. Bet ko lai dara? Toreiz situācija bija citādāka. Tāpat ir ar pircējiem: viņiem ir jāievēro līdzsvars. Protams, visi vēlas Jūrmalā pirkt lētāk un saka: „Ak, tas ir dārgi!” Es jautāju: „Kāpēc dārgi?” “Bet mums nav tik daudz naudas!” Es viņiem skaidroju: „Privātmāja Jūrmalā nemaksā lētāk.” Parēķiniet, cik izmaksās zemesgabala iegāde, cik izmaksās komunikāciju izbūve? Cik daudz laika, nervu un darba prasa būvniecība?

Gadījumā, ja jūs paši kontrolējat procesu, tad jārēķinās ar 1 000 eiro par kvadrātmetru. Ja būvēs firma, tad ir jārēķinās ar 1 300 -1 400 eiro/m2. Ne tikai Jūrmalā, bet arī Rīgā, Rīgas apkārtnē, Jelgavā.
Bija gadījums, kad kliente uzsāka privātmājas būvniecības projektu, respektējot solītās izmaksas – 750 eiro/m2. Rezultāts bija šāds: pēc pusotra gada un visu darbu pabeigšanas 2019.gada pavasarī aprēķini liecināja, ka izmaksas ir 1 000 eiro/m2. Un tas ir mājai, kas nepretendē uz kādu īpaši prestižu statusu.

Jūrmala ir lieliska, ja iegādājaties šeit nekustamo īpašumu sev vai vasaras atpūtai. Savukārt, ja investors vēlas gūt augstu atdeves līmeni visu gadu, tad Latvijas kūrortā būs ļoti maz projektu, kas spēj to nodrošināt. Šādā situācijā iesaku pievērst lielāku uzmanību Rīgai. Šeit gan riski ir mazāki, gan pieprasījums ir aktīvāks. Bet ārvalstu investoriem ir ļoti svarīgi saprast savu ieguldījumu mērķi un to, kā tiks izmantots nekustamais īpašums. Viena lieta, ja to pērk, lai iegūtu uzturēšanās atļauju, cita – ja vēlas īpašumu iznomāt, bet arī laiku pa laikam tajā ierasties, un trešā – ja nepieciešams iznomāt visu gadu. Tie visi ir dažādi nekustamie īpašumi.

Sāpīgs ir jautājums ar ārzemniekiem. Konkrēti: naudas izcelsmes likumības pārbaude. Tās dēļ nobrūk darījumi: bieži naudas atmazgāšanas programmas AML (Anti-money laundering Software,) prasības ir neadekvātas no normāla biznesa viedokļa. Bija situācija, kad mūsu bijušie tautieši, kuri dzīvo ASV un kuriem ir sava medicīnas klīnika, vēlējās nopirkt māju Jūrmalā par pusmiljonu eiro. Banka pieprasīja no viņiem apliecinājumu par līdzekļu izcelsmi. Tika atsūtīta izdruka no uzņēmuma kontiem un dokumenti, kas apliecina viņu biznesu. Latvijas banka pieprasīja papildu līgumus ar partneriem, kuri pārskaitīja viņiem naudu. Pircējs bija pārsteigts, jo šādā gadījumā viņam būtu jāsaskaņo ar katru savu partneri atļauja izpaust sadarbības līgumu. Tās ir papildu pūles, kā arī sagādātu neērtības partneriem. Tāpēc viņi pateica, ka viņiem šī māja nav vajadzīga. Paldies visiem, un darījums tika atcelts!

Un visbeidzot. Tagad ļoti bieži biedē ar drīz gaidāmo krīzi. Pasaulē – jā, bet, man šķiet, ka Latvijā tā nebūs dramatiska. Cenu korekcijas 1 -3% apmērā – tā nav krīze. Tas nekustamais īpašums, kas apmierina vietējo pircēju vajadzības, tiks pirkts un pārdots. Cenas būs stabilas, un nekas briesmīgs nenotiks. Es domāju, ka vairāk raizēties par šo tēmu vajadzētu mūsu kaimiņiem – lietuviešiem un igauņiem. Pirms dažiem gadiem, kad viņi sāka aktīvi apgūt Latvijas tirgu, viņu attīstītāji atzina, ka viņu mājas tirgū cenas ir pārāk augstas un viņi sāk justies neērti. Šajā laikā tās cenas vēl ir augušas, bet mēs vēl neesam sasniegušas pat viņu iepriekšējo līmeni. Tāpēc nekā briesmīga nebūs.