PADOMI: Ieteikumi zemes iegādei un darbu secībai privātmājas būvniecībā no arhitektu biroja I.P.Projekts Aktuālie padomi

PADOMI: Ieteikumi zemes iegādei un darbu secībai privātmājas būvniecībā no arhitektu biroja I.P.Projekts

Pirmdiena, 5 martā, 2018

Nopirkt zemi un  uzbūvēt sapņu māju – izklausās it kā vienkārši, taču patiesībā zem šiem vārdiem slēpjas virkne procesu, par kuriem varbūt sākotnēji nebija ne mazākās nojausmas.  Arhitektu biroja SIA “I.P.Projekts” ieteikumi zemes iegādei un darbu secībai privātmājas būvniecībā. 

1. Ieteikumi, kas būtu jāņem vērā iegādājoties zemi:

1.1. Pirms zemesgabala iegādes ir jāsaprot apbūves iespējas – jāzvana uz būvvaldi teritorijas plānotājam nosaucot objekta kadastra nr un adresi.

Pārdevējam noteikti ir jāpalūdz zemes robežu plāna kopija no abām pusēm un zemes grāmatas kopija vai pēdējais eletroniskais izraksts no zemesgrāmatas.

1.2. Būvvaldē pie arhitekta ir jānoskaidro iedibinātā būvlaide uz attiecīgās ielas (cik metru attālumā projektējamā māja atradīsies no zemes gabala robežas vai sarkanās līnijas).

1.3. Jānoskaidro piekļuve zemes gabalam – kam pieder iela/ ceļš – ar kurām personām jāveic saskaņojumi vai jānoslēdz koplietošanas līgums, servitūts. Ieteicams sazināties ar būvvaldi – teritorijas plānotāju.

1.4. Būvvaldē jānoskaidro tuvākais hidrants – vieta, kur ugunsdzēsēji var pieslēgties ugunsgrēka gadījumā.

1.5. Būtu vēlams noskaidrot vai ir bijis detālplānojums, detālplānojuma nosaukums, prasības.

1.6. Jānoskaidro, kādi inženierkomunikāciju tīkli ir izbūvēti uz ielas un vai ir iespējams pieslēgums pie centrālā ūdens un kanalizācijas, gāzes, elektrības, lietus kanalizācijas. Elektrības pieslēguma kastei ir jābūt pievilktai pie zemes gabala robežas. Gadījumā, ja zemes pārdevējs to nav izdarījis  - nekavējoši ir jāpieprasa no A/S “Sadales Tīkli” tehniskie noteikumi jaunam pieslēgumam – 3 fāzes un 20 apmēri. Tehniskajos noteikumus būs redzams, cik faktiski izmaksās jauna pieslēguma izmaksas.  Pie reizes vajadzētu noskaidrot, cik izmaksās elektrības daļas projektēšana līdz zemes gabalam.

1.7. Ja pie zemes gabala atrodas grāvis – grāvim ir noteiktas 3 veida aizsargjoslas 3, 6, 10 metri.  Grāvja aizsargjoslā nedrīkst neko būvēt. Žogs gar grāvja kanti vienmēr būs metāla, viegli demontējams.

1.8. Ieteikums pirms zemes pirkšanas pārdevējam pajautāt vai zemes gabalā ir veikta ģeoloģija – grunts sastāvs. No grunts sastāvā ir atkarīgs mājas  pamatu veids.  Ja grunts sastāvā ir kūdra, dūņas vai viegli putekļaiņa smilts – tad ieteiktu šādus zemes gabalus neiegādāties. Mājai būs ļoti dārga pamatu izbūve. Pirms zemes iegādes ieteiktu veikt ģeoloģiju – vismaz 2 urbumus. Pēc ģeoloģijas atskaites saņemšanas sazināties ar savu arhitektu un būvinženieri.

1.9. Uzmanīgi izvērtēt blakus esošo apbūvi – it īpaši, ja iegādājamais zemes gabals ir ar mazu m2. Der atcerētie, ka projektējamai ēkai no blakus esošās kaimiņu ēkas ir jāatrodas vismaz 8 m attālumā (pie nosacījuma ja abas ēkas ir mūra ēkas). Ja esošā kaimiņu māja ir koka – tad plānotā jaunbūve - koka – jāievēro attālums ēka no ēkas – 10.m.).

1.10. Ja zemesgabals atrodas netālu no ūdenskrātuves, upes, jūras, ezera utt., tad ar iesniegumu jāvēršas reģionālajā vides pārvaldē, kura tālāk noteiks, kādas darbības konkrētajā zemesgabalā ir atļautas, cik liela ir aplūstošā teritorija u.t.t. Reģionālā vides pārvalde tehniskos noteikumus ar atzinumu – sagatavo no 30 – 60 dienās. Šie noteikumi ir nepieciešami, lai laicīgi noskaidrotu speciālos noteikumus katrā zemesgabalā, kurus ir jāievēro izstrādājot BP (būvprojekta) ģenerālplānu.

2. Būvprojekta izstrādes kārtība un skaidrojumi:

2.1. Ēkas būvprojekta ierosinātājs var būt tikai zemesgabala īpašnieks vai notariāli pilnvarotā persona.

2.2. Zemes īpašnieks jau iepriekš var pieprasīt visus tehniskos noteikumus no nepieciešamajām institūcijām.  Tehniskos noteikumus obligāti vajadzētu pieprasīt no vietējiem ūdensvadu un kanalizācijas tīklu apsaimniekotājiem jo tehniskie noteikumi ir neatņemama būvprojekta sastāvdaļa. Tehniskie noteikumi ir nepieciešami, lai laicīgi noskaidrotu speciālos noteikumus katrā zemesgabalā, kurus ir jāievēro izstrādājot BP (būvprojekta) ģenerālplānu.

2.3. Dodoties vizītē pie arhitekta būtu nepieciešama topogrāfija – kaut darba variants (nesaskaņota topogrāfija) un ģeoloģija (grunts sastāvs).

2.4. Būvniecības likuma kārtība nosaka, ka pirms būvprojekta (turpmāk tekstā – BP) izstrādes, būvvaldē ir jāiesniedz būvprojekts minimālā sastāvā (turpmāk tekstā – MBP). MPB – sastāvā ir jāiekļauj zemes grāmata, robežu plāns, topogrāfija saskaņota, visi tehniskie noteikumi, ēkas arhitektūra daļa, ēkas piesaiste pie zemes gabala ar savietoto komunikāciju izvietojumu (ūdens, kanalizācija, elektrība, žogs). Būvvaldē saskaņots MBP no BP var atšķirties ļoti minimāli 15%, jo pēc MBP izskatīšanas, tiek izsniegta būvatļauja ar projektēšanas nosacījumiem BP. Gribētu uzsvērt, ka nedrīkst mainīties plānotais apbūves laukums, ēkas augstums, kā arī citi būvatļaujā ierakstītie plānotās ēkas apbūves rādītāji. Būvvalde MBP – izskata 30 dienu laikā. Ir gadījumi, ka būvvalde pagarina MBP izskatīšanas laiku paziņojot par to rakstiski.

2.5. Rīgas rajonu būvvaldēs var iesniegt sagatavotu BP, bet tad jārēķinās, ka iespējams var rasties negaidīti šķēršļi - papildus izvirzītas būvvaldes prasības, kas var palielināt būvprojekta izstrādes periodu.

2.6. Iesniedzot būvvaldē BP – klāt jāpievieno ēkas energo efektivitātes pagaidu sertifikāts. Ēkas energo efektivitātes pagaidu sertifikātu izstrādā sertificēts speciālists.

2.7. Arhitekts ir jūsu sapņu mājas autors un izpildītājs. Arhitekts ir  arī visa būvprojekta vadītājs, kurš nes atbildību par visu. Pareizā praksē jebkurā variantā arhitektam vajadzētu veikt autoruzraudzību visam darba procesam. Privātmājām autoruzraudzība nav obligāta. Autoruzraudzība notiek par atsevišķu samaksu.

2.8. Pasūtot privātmājas projektu ir skaidri jāsaprot visu ģimenes locekļu vajadzības. Uzceltajā mājā būs jādzīvo visu mūžu, tāpēc, ja svarīgs ir klusums, jādomā ir par akustiku. Ja svarīgi ir putekļi, tad jādomā par tīrīšanu. Ja svarīga ir atpūta dabā, jādomā par skatu uz dabu. Ja problēmas ar veselību, jādomā par ergonomiku – pakāpieni, durvju platumi.

2.9. Pirms projektēšanas ir ļoti svarīgi apzināties iespējas un vēlmes, turklāt tās līdzvērtīgi sabalansēt. Ierobežotu līdzekļu gadījumā, it īpaši, ja finansējums ir aizgūts bankā, projektēšana un izmaksu plānošanai jābūt īpaši kritiskai.

3. No saskaņota būvprojekta līdz būvdarbiem.

3.1. Būvprojekta izstrāde un saskaņošana Rīgā aizņems no 6-12 mēnešiem.

3.2. Rīgas rajonā – 3-4 mēnešiem.

3.3. Saskaņoto projektu Arhitekts klientam izsūta elektroniski. Būvasis pirms mājas būvniecības nosprauž sertificēts mērnieks.

3.4. Visbiežāk mājas celtniecība aizņem 1,5 gadus jo visnozīmīgākais aspekts, kas ietekmē būvniecības ātrumu, ir konstrukciju izvēle. 

Ja rodas jautājumi lūdzu zvaniet – Ilvai Millerei mob: 29570962 vai rakstiet uz epastu: ilva@ipprojekts.lv

māju projektu katalogs

māju projekti

Ilva Millere @ilva_millere
Arhitektu biroja SIA IP Projekts valdes locekle
4 gadi 9 mēnešu 29 dienu portālā
Bija online 25 aprīlī 17:10
Meklētājs būvniecības nozarē