Вложения в коммерческую недвижимость: стабильные и надежные, без потрясений в будущем

На ежемесячной встрече Клуба профессионалов Латвийской ассоциации недвижимости LANĪDA 17 августа, которая на сей раз проходила в Jūrkalne Tecnology park, обсуждались тенденции рынка коммерческой недвижимости в Латвии.

В августе темой встречи Клуба профессионалов была “Коммерческая недвижимость – возможности и угрозы”. Своим опытом поделились Виктор Савин, руководитель Eften Capital в Латвии, Павел Бройтман, руководитель департамента коммерческой недвижимости LNK Properties и Екатерина Космачева, руководитель оператора мобильной/гибкой рабочей среды Regus в странах Балтии.

Руководитель крупнейшего балтийского фонда коммерческой недвижимости Eften Capital в Латвии Виктор Савинрассказал участникам клуба профессионалов о работе фонда, его принципах, а также поделился своими наблюдениями за рынком недвижимости. Савин рассказал, что Eften Capital управляет 46 объектами коммерческой недвижимости, в которых более 900 арендаторов, и до 2016 года фонду удавалось существенно и стремительно наращивать свой портфель, перейдя порог в миллиард евро. „Как в спорте, так и в бизнесе позиция лидера сложная, она создает нам разные вызовы, особенно если мы проявляем интерес к какому-либо объекту. Проблемой является утечка информации, потому что наши сделки интересуют конкурентов также, как и мы интересуемся сделками конкурентов. Поэтому важно профессиональное отношение, дискретность по отношению к сделке, чтобы рынок узнавал о сделке тогда, когда она совершится”, - сказал он. В Латвии наиболее известна недавняя сделка Eften: покупка за 74,5 млн евро торгового центра Domina в прошлом году стала крупнейшей отдельной сделкой в истории предприятия. 

Комментируя работу фонда, он напомнил, что первый год его работы, 2008, был “последним звонком перед кризисом”. „Профессионалы недвижимости любят говорить, что главное – место, место и еще раз место, а я сказал бы, что еще важнее правильный момент, когда делаются инвестиции, и особенно это относится к коммерческой недвижимости, - сказал Савин. - Те, кто купил недвижимость в 2005 или 2006 году (независимо от места) и продали ее через пару лет, неплохо заработали, а те, кто покупал объекты в 2007 и 2008 году и продал (или был вынужден продать) в 2011-м, независимо от места, понесли довольно большие убытки”. По словам Савина, до сих пор внимание Eften концентрировалось на коммерческой недвижимости, а в странах Балтии представление Eften и продавцов объектов об ожидаемой рентабельности недвижимости иногда кардинально разное. 

„Многие коллеги спрашивают у меня: что нужно, чтобы создать фонд? Нужно действиями доказать, что ты соответствуешь ожиданиям. Мы уже долго показываем хорошие показатели рентабельности, платятся дивиденды, подключаются новые инвесторы, и на вложения «стоит очередь». Если вспомнить последнюю эмиссию, но на каждый эмитированный евро был спрос в 4 евро. Это показывает, что направление верное, активы, в которые мы вкладываем, надежно и профессионально управляются, и инвесторы готовы вкладывать”, - говорит Савин. Он привел пример: недавно Eften продал первый приобретенный в свое время в Латвии объект - здание в Риге на ул. Стабу - по цене на несколько процентов выше установленной: «Мы, в отличие от других фондов, не держим недвижимость до момента, когда фонд закрывается и в зависимости от этапа развития рынка можно выйти с убытками или с прибылью. Мы продаем, когда наступает правильный момент, когда покупатель предлагает хорошую цену – тогда мы выходим из этой инвестиции». 

Эксперт видит рынок коммерческой недвижимости как достаточно стабильный, и в ближайшее время никаких резких перемен на нем не прогнозирует. Говоря о тенденциях, Савин отметил, что наблюдается корреляция между рентабельностью и заполняемостью объектов (вакансиями). Рентабельность на рынке как офисных, так и торговых площадей постепенно уменьшается, что означает рост стоимости недвижимости. В. Савин в странах Балтии и в Скандинавии. “Наша низкая арендная плата и высокая рентабельность по сравнению со Скандинавией дает огромный потенциал для притока новых инвесторов”, - считает он. 

Говоря о том, почему в центре Риги арендаторы торговых площадей часто меняются и помещения иногда простаивают, Савин возразил, что со своими двумя домами на ул. Тербатас компания справляются, оба дома заполнены. “Основная проблема в том, что люди едут за покупками на машинах, а в центре проблемы с парковкой. Наши климатические условия также не позволяют круглый год гулять по магазинам. Я верю в торговлю на улицах как в развлечение, возможность проведения досуга. Решение – в соотношении спроса и предложения. Если помещение пустует, виновата цена.

Если владелец здания укажет новую цену, помещения заполнятся. Качество помещений тоже имеет значение, владельцы не готовы вкладывать в них, а арендаторы, например, рестораны или крупные бренды, очень требовательны к качеству. Решение для пустых помещений – это цена и вложения в качество”, - уверен Савин. Торговые центры “переманивают” все больше покупателей из центра города, а строительство Akropole доказывает, что на рынке есть место еще для одного гиганта, поэтому те, кто торгует в центре, получат еще больший удар, а для владельцев домов это станет еще большим вызовом.

На вопрос коллеги, правда ли, что сейчас в Балтии трудно найти инвестиционные объекты, В. Савин ответил: “Да, правда, это труднее, чем привлечь финансы”.

Павел Бройтман, руководитель департамента коммерческой недвижимости LNK Properties, отвечая на вопрос, не наступает ли на рынке коммерческих площадей перенасыщение или перепроизводство, сказал: “Не думаю, что индустриальных площадей слишком много. LNK Properties недавно построил следующую очередь Балтийского индустриального парка: два новых здания площадью примерно 7000 кв.м, в которых есть торговые, офисные и складские площади.

Мы всё сдали в аренду еще на стадии проектирования и строительства”, - рассказал П. Бройтман. Он добавил, что развивается и следующая очередь индустриального парка напротив магазина Cenuklubs, на углу ул. Пиедруяс и Резекнес, где будет доступно еще 20 000 кв.м помещений, и “уже сейчас мы активно заключаем договора, хотя объект будет готов только через два года”. 

П. Бройтман, рассказывая о принципах работы LNK, пояснил, что компания в равных долях, занимается как коммерческой, так и развитием жилого фонда. Говоря о последнем, он признал, что они действуют по принципу “лучше меньше, да лучше”, охотнее покупая готовые объекты – жилые дома (хотя было и строительство ”с нуля”), чтобы их реконструировать и предлагать клиентам не сотни дешевых квартир, а, например, 40 квартир по более высокой цене. В качестве примера он упомянул новый жилой проект Jasmine Garden в Юрмале (Булдури), который успешно распродается, и новый объект, который LNK купила и реконструирует в тихом центре, на ул. Антонияс, 20, где уже ведется активное резервирование квартир. 

Говоря о причинах переселения бизнеса из центра Риги, где офисные помещения уже отслужили свое или же слишком представительные, дорогие, П. Бройтман признал, что предприниматели выбирают новые, современные помещения со сравнительно хорошей арендной платой и возможностью удобно припарковать машину, что в центре проблематично. “Поэтому мы видим потенциал в таких объектах и фокусируем свою деятельность на создании помещений для бизнеса за пределами центра – по хорошей цене”, - сказал он.