Lielpilsētu dzīvokļu īres tirgus martā un aprīlī piedzīvoja grūtus laikus. Bet Corvin Real Estate pārvaldības nodaļas vadītāja Inga Upmale sarunā ar žurnālu m2 un portālu varianti.lv pauž cerību, ka līdz ar ārvalstu studentu atgriešanos Latvijā gada beigās situācija varētu normalizēties. Viņasprāt, daudziem dzīvokļu īpašniekiem būtu jāpārskata sava attieksme pret studentu īres piedāvājumiem.

– Jūsu uzņēmuma mājaslapa sociālajos tīklos, - vēršamies pie Ingas Upmales, - ziemas beigās lepni ziņoja par 42 dzīvokļu nomas līgumiem, kurus izdevās Rīgā noslēgt jau 2020. gada pirmajā mēnesī. Vēlētos uzreiz precizēt: cik dzīvokļu pagājušajā gadā tika iznomāts, pateicoties jūsu darbinieku pūlēm?
– Vairāk nekā 150.

 – Tas nozīmē, ka 2020. gada janvārī tika noslēgta ceturtā daļa no visiem nomas darījumiem ar mājokli, ko Corvin Real Estate realizēja pagājušā gada laikā. Kas tad ir noticis? Vai galvaspilsētas mājokļu nomas segments ir uzsilis un kļuvis karsts?

 
– Ir notikusi vairāku apstākļu sakritība, no kuriem par vissvarīgāko var uzskatīt to, ka mūsu piedāvājumu portfelī īstajā brīdī bijuši objekti, kuriem ir augsts pieprasījums. Un, pirmkārt, no ārzemju studentu puses. Bija daudz variantu tā saucamajai kolektīvajai nomai, kas nozīmē, ka dažādi cilvēki dzīvo vienā dzīvoklī, bet katram ir sava atsevišķa istaba. Un ar katru no viņiem tiek noslēgts individuāls nomas līgums.
Dzīvokļu nomas segments Rīgas centrā un galvaspilsētas mikrorajonos arī līdz marta vidum – pirms ārkārtas situācijas ieviešanas – nebija pietiekami uzsilis, tas ir diezgan stabils daudzu gadu garumā. Jauni un labi piedāvājumi pazuda salīdzinoši ātri. Protams, ja to cenas atbilda tirgus cerībām.

 
– Kas ir “tirgus cerības” skaitļu izteiksmē?

 
– Standarta un klientiem pievilcīgu dzīvokļu īres maksa Rīgas centrā pirms karantīnas bija līdz 10 eiro par kvadrātmetru mēnesī. Tas attiecas uz mājokļiem jaunajos vidējas klases projektos un uz dzīvokļiem ar svaigu vai salīdzinoši svaigu remontu. Mikrorajonos nomnieki tradicionāli interesējās par to, kas tiek piedāvāts par 6 -8 eiro par kvadrātmetru mēnesī. Zemākais līmenis attiecas uz izremontētiem dzīvokļiem padomju laika namos, augšējais – uz budžeta klases jaunbūvēm. Analizējot nomas tirgus situāciju, secināms, ka pēdējos gados tieši dzīvokļi budžeta jaunbūvēs bija vispieprasītākā prece: cenu līmenis tiem bija stabils, un pēdējos gados pat nedaudz pieaudzis.
Kas attiecas uz tiem dzīvokļiem Rīgas centrā vai galvaspilsētas mikrorajonos, kuros nav kārtīga remonta vai to iekārtas ir novecojušas un ir nolietojušās, tad jāatzīst, ka jau pedējas ziemas laikā nomas likmes tiem ir kļuvušas zemākas nekā pirms trim četriem gadiem, tas ir, apmēram par 10%. Tas notiek tāpēc, ka īrnieki nevēlas zemas kvalitātes mājokli par normāla produkta cenu. Šādu “nogurušu” dzīvokļu piedā- vājumu tirgū salīdzinoši daudz.

 
- Cik lielā mērā mājokļu īres tirgu ietekmēja ar COVID-19 saistītā krīze?

 
- Corvin Real Estate pārvalda lielu skaitu ne tikai dzīvokļu, bet arī komercplatības un mājas. Tāpēc es runāšu ne tikai par mājokļiem. Sākoties COVID-19 slimības izplatības ierobežojumiem, aptuveni 40% komerciālo telpu īpašnieku saņēma pieprasījumus par zemāku nomas maksu. Ņemot vērā, ka lielākā daļa šo īpašumu īpašnieku ir nerezidenti, kuri iegādājās nekustamo īpašumu bez aizdevumiem, droši varam teikt, ka krīzes laikā daudzus Latvijas uzņēmumus no bankrota izglāba nerezidenti. Īpašnieki nāca pretī īrniekiem, piešķirot viņiem īres atlaides 25-50% apmērā, jo valsts nekompensē uzņēmumiem telpu izmaksas. Bet vietējie komerciālā nekustamā īpašuma īpašnieki nebija tik elastīgi un pretimnākoši nomas maksas atlaides jautājumos. Saskaņā ar mūsu novērojumiem ārkārtas situācija visvairāk skāra uzņēmumus, kas ir saistīti ar apmācību, ēdināšanu un skaistumkopšanas pakalpojumiem. Pēc mūsu portfelī ēsošiem objektiem spriežot, es teikšu, ka īrnieki atbrīvoja ne vairāk kā 5% no telpām un galvenokārt aizgāja mazie uzņēmēji.
Dzīvokļu ilgtermiņa īres segmentā, neskatoties uz COVID-19 krīzi, tikai katrs divdesmitais klients pieprasīja nelielu atlaidi (maksimāli 25%). Paš-laik pandēmijas dēļ no mūsu pārvaldītajiem dzīvokļiem ir atbrīvoti tikai divi. Šeit ir svarīgi piebilst, ka lielākā daļa mūsu pārvaldīto dzīvokļu atrodas Rīgas centrā, kur mājokļus īrē cilvēki ar augstiem ienākumiem. Varbūt situācija mikrorajonos ir atšķirīga.
Sarezģītāka situācija bija īpašniekiem, kuri izīrēja savus dzīvokļus īstermiņa īrei (uz 4-5 mēnešiem) ERASMUS studentiem: šajā nišā tika izbeigti gandrīz 30% īres līgumu. Daudzi studenti pārtrauca studijas un atgriezās dzimtenē, lai šajā grūtajā laikā būtu kopā ar saviem tuviniekiem. Mēs plānojam daļu no šiem dzīvokļiem nodot ilgtermiņa īrei, bet lielākā daļa gaidīs, kad studenti atgriezīsies vasaras beigās uz nākamo semestri.

Valstī ieviestā ārkārtas situācijas apstākļos mēs bijām patīkami pārsteigti: neskatoties uz ierobežojumiem un pesimistiskām ekonomikas prognozēm, visas pieejamās tirdzniecības telpas jaunus īrniekus atrada pat nedaudz ātrāk nekā pirms krīzes. Svarīgi arī atzīmēt, ka jaunie telpu īrnieki noslēdza nomas līgumus par pirmskrīzes cenām. Marta otrajā pusē un aprīlī Corvin Real Estate noslēdza telpu nomas līgumus restorāniem, skaistumkopšanas saloniem un kabinetiem, birojiem.
Ar jauniem klientiem īres dzīvokļu segmentā situācija ir nedaudz atšķirīga. Daudzi dzīvokļi ienāca tirgū no īstermiņa segmenta un no vietnēm booking.com un airbnb.com. Lielākā daļa no tām atrodas Rīgas centrā. Tādēļ šādu dzīvokļu īres cenas pakāpeniski samazinās, un darījuma noslēgšanas termiņi pagarinās. Bet ir jāsaprot: tiklīdz situācija tūrisma biznesā normalizēsies, šie dzīvokļi atgriezīsies īstermiņa īres tirgū, un daudziem pašreizējiem īrniekiem tiks lūgts pēc kāda laika tos atbrīvot.

 
– Atgriežoties pie, teiksim tā, „bez pandēmijas” tirgus... Pieprasījumu Rīgas centrā tradicionāli veido ārvalstu diplomāti, starptautisko kompāniju augstākā menedžmenta pārstāvji, Latvijas turīgie uzņēmēji un ārvalstu studenti. Kāda ir dzīvokļu īpašnieku attieksme pret tādu variantu kā studentu kolektīvā noma? Pilnīgi iespējams, ka rudenī daļa no īpašniekiem spēs nodrošināt naudas plūsmu tikai šādā veidā.

 
– Ir skaidrs, ka saimnieki, kuriem ir pilnīgi jauns un svaigi remontēts mājoklis, cenšas izvairīties no šādiem nomniekiem – pārdzīvo par tā saglabāšanu. Bet daudziem tiešām nebūs citas izejas, kā piekrist sava īpašuma pārveidošanai par studentu variantu, ar vienu vārdu sakot, par komunālo dzīvokli. Protams, ka kolektīvā noma sniedz iespēju saņemt vairāk naudas nekā tajā gadījumā, ja tas pats dzīvoklis tiktu izīrēts vienai ģimenei. Ārzemju studenti parasti sametas un maksā pa 160 -250 eiro mēnesī par istabu. Dzīvo, piemēram, četratā: tie ir 1 000 eiro mēnesī par objektu, kas citos apstākļos, ja mājoklim atrastos viens nomnieks, nestu peļņu labākajā gadījumā 800 -850 eiro mēnesī. Ārvalstu studenti ir diezgan maksātspējīga klientu kategorija. No viņiem nav jābaidās. Lielākā daļa no tiem mājokli saglabā normālā stāvoklī: drošības depozīti, lai segtu dzīvoklim nodarītos zaudējumus, tiek izmantoti reti.

 
– Kuriem nomas dzīvokļiem, skatoties uz to pilno vērtību, bija vislielākā popularitāte pirms šī pavasara?

 
– Rīgas centrā, ja tie ir jaunie projekti, vislielākā interese bija par divistabu dzīvokļiem ar cenu līdz 600 eiro mēnesī, trīsistabu – līdz 700. Tas ir bez komunālajiem maksājumiem. Ja vienāds istabu skaitu, bet atrodas mikrorajonos, tad attiecīgi 370 -450 un 500 -600 eiro mēnesī. Par sērijveida trīsistabu dzīvokļiem mikrorajonos reti piedāvā maksāt vairāk nekā 450 eiro mēnesī. Mazie dzīvokļi (20 -25 kvadrātmetri) Rīgas centrā ar cenu līdz 300 eiro mēnesī savus īrniekus atrada gandrīz acumirklī. Principā, lielākā daļa dzīvokļu īres līgumu Latvijas galvaspilsētā tika un, es domāju, tiks noslēgti par summu līdz 1 000 eiro mēnesī. Dzīvokļi adekvātā stāvoklī un normālā vietā šādā cenu diapazonā atrada savus nomniekus divu trīs nedēļu laikā. Šajā pavasarī aina ir mainījusies, bet mēs ticam, ka līdz gada beigām situācija atkal stabilizēsies.
Dalīšos ar šādu pieredzi: elites nomas dzīvokļi pēdējo trīs gadu laikā ir pārdzīvojuši vislielākās cenu korekcijas samazinājuma virzienā. Jo piedāvājums pārsniedz pieprasījumu.
Lai veiksmīgi nodrošinātu vidējas klases mājokļa nomu, ir svarīgi, lai dzīvoklī būtu moderns dizains. Jo lielākā daļa nomnieku ir cilvēki līdz 40 gadu vecumam. Latvijas vecākās paaudzes iedzīvotāji joprojām meklē stabilitāti, ko, viņuprāt, tiem nodrošina savs mājoklis.

 
– Kādi dzīvokļi dominē nomas piedāvājumā – mēbelēti vai nē?

 
– Lielāks pieprasījums pēc mēbelētiem. Tie tiek ātrāk izīrēti. Dārgajā segmentā, par kuru interesējas vēstniecību darbinieki vai augstākā līmeņa mācībspēki, dzīvokļi pieprasīti bez mēbelēm. Standarta starpība starp mēbelētiem un nemēbelētiem vidējās klases nomas dzīvokļiem sasniedz 2 -2,5 eiro par kvadrātmetru mēnesī.

 
– Kādas emocijas izraisa Latvijas galvaspilsētas šī pavasara mājokļa nomas tirgus kopumā?

 
– Sarezģītas. Mūs arī pirms tam uztrauca fakts, ka tirgū parādās arvien vairāk māju, kas paredzētas tieši iznomāšanai. Vēl nesen pieprasījums sekmīgi absorbēja šos jaunos piedāvājumus, bet ir skaidrs, ka visam jābūt līdzsvarā. Atdeve no nomas dzīvokļu biznesa Rīgas centrā joprojām reti ir lielāka par 4% gadā. Investori nāk pie mums ne tik daudz ar mērķi nopelnīt, bet – diversificēt riskus. Igauņi un lietuvieši aktīvi iegulda līdzekļus dzīvokļu iegādē Latvijā, lai tos turpmāk iznomātu, jo viņu pašu tirgus nosacīti pārkarsis, tāpēc cenšas nodrošināties.
Pēdējā laika jaunākā tendence: dzīvokļu īpašnieki cenšas novirzīt nekustamā īpašuma nodokļa samaksu nomniekiem. Tā viņi meklē jebkādus variantus, lai uzlabotu nelielo atdevi no šī biznesa. Bet labi ir tas, ka Latvijā turpina darboties 10 % nodokļa likme, nododot dzīvokļus nomā, ja subjekts neveic saimniecisko darbību. Ar šo likmi mēs izskatāmies ļoti konkurētspējīgi uz citu valstu fona, piemērojot to starptautiskajiem investoriem. Tie pēta dažādus darba aspektus dažādās valstīs, un mūsu nodoklis ir liels pluss. Jo pārējās pozīcijās - likumdošanas vienkāršība, iznomātāju tiesību aizsardzība, iekšzemes ekonomikas attīstība un tā tālāk – mēs parasti zaudējam. Mēs ceram, ka šajā situācijā politiķi neiedomāsies mainīt spēles noteikumus un paaugstināt likmes. Pašlaik tirgus neko tādu neizturēs!