Tirgum nepieciešama stabilitāte un drošības sajūta Ziņas

Tirgum nepieciešama stabilitāte un drošības sajūta

Trešdiena, 15 janvārī, 2020
Normāls – šādi Latvijas nekustamā īpašuma tirgu 2019.gadā intervijā žurnāla M2 decembra numuram un portālam varianti.lv vērtē Ober Haus Latvijas filiāles valdes priekšsēdētāja Aija Āboliņa.* Tomēr, lai to harmoniski attīstītu arī turpmāk, tam ir vajadzīgs miers, kā arī jāizvairās no nevajadzīgām emocijām.

*2020. gada janvārī Aija Āboliņa ir atstājusi šo amatu.

– Drīz būs pagājis ceturtdaļgadsimts, kopš strādāju ar nekustamajiem īpašumiem saistītā biznesā – tas ir, kopš 1995.gada. Šajā laikā esmu piedzīvojusi dažādus tirgus. Reiz, izpildot personas datu aizsardzības prasības, datorā bija jāveic informācijas tīrīšana un jāizskata tajā esošie faili. Bija interesanti atsaukt atmiņā cenas, kādas tās bija pirms divdesmit, piecpadsmit, desmit un pieciem gadiem, iegremdēties tā laika noskaņojumos un emocijās, kuras pārdzīvoju gan pati, gan arī mūsu uzņēmuma brokeri. Dažkārt bija pārāk daudz pozitīvu emociju, dažkārt viss tika krāsots pārāk tumšos toņos. Šodien uz tālaika notikumiem var paraudzīties rāmāk un no pašreizējās dzīves pieredzes augstumiem. Tas ļauj vieglāk uztvert jebkādu Latvijas nekustamā īpašuma tirgus realitāti, tostarp arī pašreizējo.
 
– Kāda, jūsuprāt, ir šī realitāte?
– Tā ir normāla ikdienas realitāte (Pasmaida. – ). 2019.gads sākās ļoti labi. Šķita, mūs gaida patīkama stabilitāte ar nelieliem cenu un darījumu skaita kāpuma elementiem. Tomēr gada vidū sajutām zināmu klientu un banku noskaņojuma kritumu, kas bija saistīts ar Moneyval (Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas novēršanas Eiropas Padomes ekspertu komitejas rekomendāciju ieviešana.– ) prasību stingrāku izpildi. 
 
– Daudzi uzskata, ka šīs prasības attiecas tikai uz ārzemniekiem.
– Nē, tās ir obligātas visiem potenciālajiem nekustamo īpašumu pircējiem. Kad bankas jautājumus par līdzekļu izcelsmi sāka uzdot arī vietējiem klientiem, arī viņi  iespringa – sāka mazāk domāt par pirkumiem. Daļa ļaužu joprojām nesaprot, cik tas viss ir nopietni: darījumā nedrīkst daļu naudas samaksāt ar pārskaitījumu, bet daļu – ar mājās glabātiem skaidras naudas uzkrājumiem. To aizliedz likums, un tas attiecas uz visiem nekustamo īpašumu pirkšanas pārdošanas darījumiem. Ļoti atbildīgi un nopietni ir jāizturas pret savām neizpildītajām parādsaistībām un nesamaksātajiem sodiem. Pat nesamaksāts sods par nepareizi novietotu automobili, ja tas ir nodots parādu piedzinējiem, bankai var kļūt par pamatu kredīta atteikumam. Mūsu praksē mēs saskaramies arī ar šādiem gadījumiem.
No citiem jaunumiem, kas parādījušies pēdējā laikā, atzīmēšu, ka nereti par šķērsli darījuma kārtošanai kļūst nelikumīga dzīvokļa plānojuma mainīšana vai mājas būvniecība. Tie nav atsevišķi gadījumi. Īpašnieki kaut ko ir piebūvējuši vai pārplānojuši, bet nav parūpējušies izmaiņas noformēt oficiāli, un mēģina nekustamo īpašumu pārdot, “kā ir”. Pircējam darījuma nokārtošanai ir vajadzīgs kredīts, un viņš izsauc šādos gadījumos obligāti vajadzīgo vērtētāju, kas fiksē nekustamā īpašuma reālo tehnisko stāvokli, un tad arī atklājas nelikumīgā būvniecība. Šādos gadījumos banka ļoti bieži atsaka kredītu vai nosaka pircējam pienākumu legalizēt veiktās izmaiņas. Bieži vien to izdarīt ātri un vienkārši  nav iespējams, jo tas prasa gan laiku, gan naudu. Tad mums kā starpniekiem vajag meklēt klientus, kas spētu nokārtot darījumu, nepiesaistot aizdevumu, kas šobrīd nav lēmuma pieņemšanai izšķirošais faktors. Tomēr arī šiem klientiem ir jāpadomā, ar ko viņiem būs jāsaskaras brīdī, kad viņi vēlēsies šo īpašumu pārdot. Nelikumīgi pārplānotu nekustamo īpašumu izmaiņu legalizēšanai īpašniekiem varu ieteikt tikai vienu: samierināties ar to, ka vajadzēs tērēt laiku un naudu. Tikai tad būs iespējams pārdot īpašumu.
Esam sākuši pievērst uzmanību vēl vienam faktoram: dažkārt nekustamā īpašuma vērtējumā summa izrādās nedaudz lielāka (par dažiem tūkstošiem) nekā tā, par kādu reāli tiek kārtots darījums. Tas izskaidrojams ar to, ka vērtētāji izmanto raksturlielumu salīdzināšanas metodiku un pamatojas uz pēdējo mēnešu darījumu statistiku. Bet šodien daudzi dzīvojamo objektu īpašnieki, saklausot baumas par iespējamu pasaules ekonomikas krīzi, ir kļuvuši elastīgāki attiecībā uz cenu, un ar viņiem var runāt.
 
– Negatīvo gaidu fons ir saistīts ar darba samaksas un ekonomikas rādītāju pieaugumu. Neviena prognoze neparedz tuvākajiem gadiem Latvijas IKP kritumu – tas pastāvīgi pieaug kops 2010.gada. Latvijas banku depozītos glabājas vairāk nekā 12 miljardi eiro, bet Latvijas uzņēmumu peļņa pēdējā gadā ir pat lielāka nekā pagājušā gadu desmita pirmskrīzes periodā.
– Paužot negatīvas gaidas, daudzas atsauces balstītas spriedumos par ekonomikas cikliskumu. Tomēr iedzīvotāji nesaprot, ka pēdējās nekustamo īpašumu tirgus krīzes iemesli būtiski atšķiras no pašlaik vērojamās ainas. Tajā pašā laikā sāk izpausties baiļu faktors, un daži īpašnieki, kam ir spiedīga vajadzība pārdot savu īpašumu, nedaudz samazina cenu, lai apmierinātu pircēja vēlmi. Skepse – tie ir dīvaini mūsu iekšējie noskaņojumi. Mūsu kaimiņi – lietuvieši un igauņi, ja paraugāmies uz viņu apbūvētāju aktivitāti Rīgā, Latvijai uzticas vairāk nekā mēs paši. Viņi uzskata, ka pie mums cenas ir zemākas nekā Tallinā un Viļņā. Tādēļ viss būs labi!
2019.gada sākumā mēs ar kolēģiem spriedām, ka, ņemot vērā Rīgas jauno projektu lielo skaitu, var gaidīt sērijveida mājokļu piedāvājuma pieaugumu. Tomēr tas tā nenotika. Izrādījās, ka daudzi klienti, pārceļoties uz jauno projektu, savu iepriekšējo dzīvokli nevis pārdod, bet gan izīrē. Tagad tas ir vienkārši: piecu dienu laikā pēc īres līguma noslēgšanas tas jāreģistrē VID, jāmaksā 10 % no ienākuma un var saņemt likumīgu papildu ienākumu. No visiem Rīgas mājokļu tirgus segmentiem tieši sērijveida mājokļi nodrošina vislabāko rentabilitāti. Arī risku šeit ir mazāk: jebkurā situācijā operatīvāk tiek izīrēts tas, kas ir lētāks. 
Tiesa, jāatzīmē, ka īres mājokļu piedāvājuma pieaugums galvaspilsētā izraisa nelielu īres likmju pazemināšanos 5-10 % robežās. Tas, kas ilgus gadus tika izīrēts par 280 eiro/mēn., šogad “aizgāja” par 250 eiro/mēn., bet tas, kas maksāja 500 eiro, – par 470-480 eiro/mēn.
 
– Ko visbiežāk meklē pircēji, kas vēršas pie jums pēc palīdzības?
– Vēlmes ir dažādas. Ir klienti, kas vēlas mājokli jaunajā projektā — tam priekšroku dod jaunās ģimenes. Ir klienti, kas ierodas konsultēties par privātmājām. Taču lielākā daļa interesējas par sērijveida dzīvokļiem. Cenu kāpums šajā segmentā ir apstājies – ir iestājies stabilitātes periods ar minimālām svārstībām uz vienu vai otru pusi. Gadās, ka cilvēks vēlas nopirkt kaut ko konkrētu un konkrētā mikrorajonā. Tad gadās, ka klientam gribot negribot nedaudz jāpārmaksā. Ja pārdevējs ir skaidri motivēts pārdot savu īpašumu, tā cena tiks pazemināta.
Galvenais aspekts, iegādājoties dzīvokli, ir finansiālās iespējas. Rīdzinieki savā vairumā var atļauties paņemt hipotekāro kredītu 70 000 − 80 000 eiro robežās. Šādā gadījumā pirkuma summa ir līdz 100 000 eiro. Ja ir ģimene un vajadzīgs dzīvoklis ar trim guļamistabām, tad jaunajā projektā šādu mājokli par šādu summu neatrast. Pērk sērijveida dzīvokļus. No pēdējā laika darījumiem varu minēt četristabu dzīvokļa iegādi 119.sērijas mājā, Purvciemā. Tas tika nopirkts par 90 000 eiro. Vispār jāsaka, ka plaši dzīvokļi labākajos sērijveida projektos ir visai pieprasīti. Sērijveida mājokļi bija, ir un būs pievilcīgi pircējiem - pat dzirdot šausmu stāstus par brūkošām hruščovkām. Tās nostāvēs vēl 100 gadus. Cits aspekts: cik lielā mērā tās atbilst mūsdienu komforta prasībām.
 
– Kā jūs veidojat attiecības ar attīstītājiem?
– Dažādi. Ir apbūvētāji, kas nestrādā ar mākleriem. Ir tādi, ar kuriem viņu projektos ir noslēgti ekskluzīvi jauno dzīvokļu pārdošanas līgumi. Pēdējo gadu tendence: apbūvētāji ir sākuši labprātāk sadarboties ar starpniekiem. Viņi saprot, ka jauno mājokļu segmentā konkurence pieaug. Par to liecina arī tas, ka aizvien vairāk apbūvētāju savos projektos piedāvā dzīvokļus īrēšanai ar izpirkuma tiesībām.
 
– Vai uzņēmēji, kas tikai plāno būvēt jaunos projektus, konsultējas ar jums?
– Jā, viņi konsultējas, veic aprēķinus. Sākums viņiem ir grūts: bankas slikti finansē projektus, kuriem nav lielas kompānijas ar bagātu pieredzi atbalsta. Tad, lūk, tādēļ arī ir vēlēšanās būvēt, tostarp arī daudzdzīvokļu mājas ar 100 dzīvokļiem, bet saņemt finansējumu ir … neiespējams.
– Varbūt bankas šādi mēģina pasargāt tirgu no pārkaršanas?
– Varbūt, lai gan tas tomēr ir nedaudz dīvaini. Taču ir segmenti, kuros ir vērojams piedāvājuma deficīts. Nekustamie īpašumi, kuru nepietiek, – ir ciemati ar privātmājām par vietējiem pircējiem pieejamām cenām. Pasūtītājiem nav kvēlas vēlēšanās attīstīt šādu produktu, jau tā pati komunikāciju pievadīšana ir dārgs process. Vietējie klienti ciematos ir gatavi pirkt māju par 140 000-150 000 eiro. Bet attīstītājiem, ņemot vērā peļņas normu, pārdošanas cena tikpat kā nekad nemēdz būt zemāka par 200 000 eiro. Tādējādi ir tā, ka atšķirība starp to, ko par privātmājām ir gatavi un var maksāt vietējie pircēji, un vajadzīgo naudas summu, ir vairāk nekā 50 000 eiro. Darījuma iespēja šādā gadījumā ir maz ticama. Tie, kuri vēlas mājas, bieži vien mēģina tās būvēt paši.
 
– Vai starpnieku biznesā ir asa konkurence?
– Es tā neteiktu. Parādās jaunas kompānijas – tātad cilvēki tic šim biznesam. Nekustamo īpašumu aģentu bizness ir reputācijas bizness. Nereti tie, kuri tajā ienāk, nesaprot, ka reputāciju ir grūti iegūt, taču zaudēt to var ļoti viegli. Aizvien biežāk ierodas klienti, kas vēlas, lai brokeris pārbaudītu nekustamā īpašuma sastāvu, vai tam nav apgrūtinājumu. Lai to izdarītu, ir vajadzīgas gan zināšanas, gan prasmes. Brokeru kvalifikācija ir pastāvīgi jāpaaugstina!
 
– Ko gaidāt no nākamā – 2020.gada?
– Raudzīsimies, kas notiks ar jaunajiem projektiem. Pagaidām cenas nedaudz ir atdūrušās pret pirktspēju, un attīstītāji, kas tās ir mākslīgi pacēluši, cenšas izdomāt visdažādākās radošas akcijas šo cenu attaisnošanai. Tirgū nav mierīga un līdzsvarota noskaņojuma.  Tas redzams, arī vērojot brokerus. Mainās klienti, mainās arī prasības. Jāmainās ir arī mums. Ceru, ka 2020.gadā beidzot rimsies arī runas par iespējamo krīzi, kas virmo jau vairākus gadus, ka cilvēki vairāk domās par realitāti un nevis par mītiem. Un gribētos arī cerēt, ka tie, kam ir nauda, nebaidīsies to tērēt savu vajadzību apmierināšanai.
Romans Golubevs @user_9210717
https://www.buvbaze.lv/user_9210717/
10 mēnešu 7 dienu portālā
Bija online 13 jūlijā 09:58
Meklētājs būvniecības nozarē