PADOMI: Nelegāla dzīvokļa pārplānošana - ko darīt?

Tā gadās: iegādājies dzīvokli, nezinot, ka tajā veikta nelegāla pārplānošana. Ir arī tādi gadījumi, kad remonta laikā, pašam nezinot, tiek nojaukta nesošā siena un pēc tam nav skaidrs, kā šo situāciju atrisināt. Nezināšana neatbrīvo no atbildības, tāpēc pastāstām, ko darīt, ja esat nelikumīgi pārplānota objekta īpašnieks un kā izvairīties no šādas situācijas.

Modelējam trīs situācijas:

1.Jūs savā dzīvoklī veicat pārplānošanu, apvienojot virtuvi ar viesistabu, un tikai pēc tam uzzināt, ka esat nejauši nojaucis nesošo sienu, un ka šiem darbiem vispār bija nepieciešama būvatļauja…

Jāuzsver, ka dzīvokļa pārplānošanas darbi bez saskaņošanas ar būvvaldi nav pieļaujami!!!!

Kad cilvēks savā dzīvoklī plāno uzsāk pārplānošanas darbus (nojaukt vai izbūvēt sienas, izveidot jaunas durvju ailas un tt.), ir jāpievērš uzmanība ļoti svarīgai lietai: vai tiks skartas nesošās sienas.

- Ja nē, tad pirms darbu uzsākšanas Rīgas pilsētas būvvaldē ir nepieciešams saskaņot apliecinājuma kartes I daļu dzīvokļa vienkāršotai atjaunošanai, ko izstrādā sertificēts arhitekts. Protams, runa ir nevis par vienkāršu tapešu pārlīmēšanu, bet par izmaiņām dzīvokļa plānojumā, veicos nenesošo sienu novietojuma izmaiņas. Ar šo karti darbus var veikt bez saskaņošanas ar kaimiņiem, izņemot gadījumus (piemēram sanitārā mezgla pārvietošana), kad nepieciešams apakšējā kaimiņa skaņojums.

Apliecinājuma kartes dzīvokļa vienkāršotai atjaunošanai veidlapu var saņemt Rīgas pilsētas būvvaldē vai Rīgas pilsētas būvvaldes mājas lapā.

- Ja ir vēlme pārplānot dzīvokli ar iejaukšanos nesošo sienu konstrukcijās, tad procedūra ir sarežģītāka. Būvvaldē būs jāsaņem būvatļauja un jāizstrādā nopietns būvprojekts.

To, vai siena dzīvoklī tipveida projekta ēkās ir nesošā vai nenesošā, ir iespējams noskaidrot pie sertificēta arhitekta, būvkonstruktora vai Rīgas pilsētas būvvaldē.

Kad plānojums nav standarta, tad palīgā jāpieaicina būvinženieri apsekošanas veikšanai, kuras rezultātā tiks noskaidrots, vai siena ir nesošā.

Ja iecere paredz nesošo sienu pārbūvi, tad būs nepieciešams iegūt parakstus no 2/3 mājas dzīvokļu īpašniekiem (ja māja ir sadalīta dzīvokļu īpašumos) un 100% dzīvokļu īpašnieku balsu, ja māja ir kopīpašums un nav lietošanas kārtības līguma.

“Ja dzīvokļa pārplānošanas būvdarbi ir veikti bez būvniecības dokumentācijas, tiek ierosināta administratīvā pārkāpuma lietvedība, kuras rezultātā saskaņā ar Latvijas Administratīvo pārkāpumu kodeksu (152. panta pirmā daļa) tiek uzlikts naudas sods fiziskajām personām no 70 līdz 700 euro, bet juridiskajām personām no 280 līdz 4300 euro. Vienlaikus tiek ierosināta patvaļīgas būvniecības administratīvā lieta, kuras izskatīšanas rezultātā, ja nav iespējams saskaņot būvniecības dokumentāciju (kaimiņi neskaņo vai būvdarbi neatbilst normatīvo aktu prasībām), tiek pieņemts lēmums par dzīvokļa plānojuma atgriešanu iepriekšējā stāvoklī” komentē Marina Kārkliņa.

Ja būvinspektors konstatē patvaļīgu būvniecību, tad, kamēr sekas netiks novērstas, objektam tiek piemērota palielināta nekustamā īpašuma nodokļa likme – 3%.

2.Jūs tikai gatavojaties iegādāties dzīvokli un vēlaties pārbaudīt, vai tajā ir veikti pārplānošanas darbi…

Latvijā ir populāri vairāki tipveida projektu ēku dzīvokļu pārplānošanas darbi, kurus ir iespējams pamanīt ar neapbruņotu aci – apvienotas virtuves ar dzīvojamām istabām, sanmezgla apvienošana, kā arī lodžijas pievienošana dzīvokļa platībai. Bet ir iespējamas pārplānošanas, kuras pamanīt tik vienkārši nav iespējams. Tāpēc, iegādājoties dzīvokli, ieteicams iepazīties ar dzīvokļa kadastrālās uzmērīšanas lietas plānu, salīdzinot to ar faktisko dzīvokļa plānojumu, kā arī sastādīt pieņemšanas – nodošanas aktu, kurā būtu atspoguļots dzīvokļa faktiskais plānojums.

Ja tomēr dzīvoklī ir veikti pārplānošanas darbi, pieņemšanas – nodošanas akts neatbrīvos jauno īpašnieku no patvaļīgas būvniecības seku novēršanas (saskaņot būvniecības dokumentāciju vai atjaunot dzīvokļa plānojumu iepriekšējā stāvoklī), tomēr administratīvā pārkāpuma lietvedība pret jauno īpašnieku netiks ierosināta (netiks piemērots naudas sods).

Ja dzīvokļa pārdevējs nespēj uzrādīt kadastrālās uzmērīšanas lietu, tad informāciju var pieprasīt Rīgas pilsētas būvvaldē vai Valsts zemes dienestā. “Rīgas pilsētas būvvaldes rīcībā ir tipveida projektu ēku stāvu plānu katalogs, kurā ir norādīts, kāds ir bijis sākotnējais dzīvokļa plāns, kuras ir nesošās sienas, un kuras tādas nav” turpina Rīgas pilsētas būvinspekcijas pārstāve.

3.Jūs jau esat iegādājies dzīvokli un jūs vai Rīgas pilsētas būvvalde konstatēja, ka ir veikta dzīvokļa nelegāla pārplānošana…

Tādā gadījumā nekavējoties jāpieaicina būvinženieri apsekošanas veikšanai, kuras rezultātā tiks noskaidrots, vai ir skartas nesošas konstrukcijas. Nepieciešamības gadījumā nekavējoties jāveic pagaidu konstrukcijas pastiprināšanu. Jāuzsver, ka pastiprināšanas darbus jāveic sertificēta speciālista uzraudzībā.

“Jebkurā gadījumā tiek ierosināta patvaļīgas būvniecības administratīvā lieta, neatkarīgi no tā, kas ir veicis būvdarbus, ar lēmumu saskaņot būvniecības dokumentāciju vai atjaunot dzīvokļa plānojumu iepriekšējā stāvoklī. Lēmuma adresāts jebkurā gadījumā būs tagadējais dzīvokļa īpašnieks” komentē Marina Kārkliņa.

Ja Rīgas pilsētas būvvaldes pārstāvji konstatē patvaļīgu būvniecību, tad, kamēr sekas netiks novērstas, objektam tiek piemērota palielināta nekustamā īpašuma nodokļa likme – 3%.

Ļoti svarīgi: pat ja būvvalde dzīvoklī jau ir konstatējusi patvaļīgu būvniecību, tas netraucē īpašniekam to pārdot. Agrāk inventarizācijas lietā bija iekļauta informācija par patvaļīgu būvniecību. Tagad, ja pircējs pats par to neinteresējas, nelikumīgas pārplānošanas faktu ir iespējams slēpt.

“Rīgas pilsētas būvvalde rosināja izmaiņas likumdošanā, lai Zemesgrāmatā būtu atzīme par patvaļīgu būvniecību īpašumā. Pagaidām šī ideja atbalstu nav guvusi. Vēl jo vairāk, daudzdzīvokļu māju iedzīvotājiem ir jāsaprot, ka, ja viņi veic kādus vērienīgus darbus, nojauc nesošās sienas, tā rezultātā var ciest ne tikai viņi paši, bet arī kaimiņi. Manas prakses laikā, par laimi, vēl nav bijuši gadījumi, kad cilvēks ir nojaucis nesošo sienu bez papildus pastiprināšanas. Bet, ja vienā daudzdzīvokļu mājā nesaskaņoti būvdarbi tiks veikti vairākos dzīvokļos, tad var veidoties ēkas deformācija, bet sliktākajā gadījumā – tā var sabrukt” papildināja eksperte.

Tāpēc pirms jebkuras pārplānošanas iesakām doties uz konsultāciju pie Rīgas pilsētas būvvaldes speciālistiem. Tas ir bez maksas!